今天，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅房貸新政——首套房貸利率可低至4.4%。

截圖自央行官方微信

首套房房貸利率可低至4.4%

央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）稱——

對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。按照最新政策，全國范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率最低從4.6%降到了4.4%，二套房不低于5.20%。

目前，寧波主流銀行首套房房貸利率最低為5.25%或5.2%。仍有較大下調(diào)空間。

5月15日，多家銀行個貸經(jīng)理告訴記者——

國家政策剛出臺，寧波的調(diào)整辦法還沒出來，各家銀行近段時間都會關(guān)注這方面的動向。

寧波一家國有銀行工作人員解釋，央行的政策統(tǒng)一了全國房貸利率下限，關(guān)鍵還要看寧波怎么執(zhí)行。

某股份制銀行個貸經(jīng)理表示，寧波的管控還是比較嚴的。

《通知》中提到——

在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

當然，《通知》也特別指出，此舉是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

如果寧波跟隨全國政策同步下調(diào)，對于申請首套房貸款的居民來說，能夠減輕一定的利息壓力。

以貸款300萬元、30年等額本息為例——

當前，首套房以5.25%的利率計算，房貸月供為16566.11元，累計還款總額為596.38萬元。如果后續(xù)寧波首套房房貸利率下調(diào)20個基點至5.05%，月供則為16196.45元，累計還款總額為583.1萬元。

也就是說，購房者月供少了369.66元，總計可省13.28萬元。

需要提醒的是，此次政策針對的是新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

今年1月以來，寧波房貸利率一路走低。

記者發(fā)現(xiàn)，過去4個月里，幾乎每隔一個月，房貸利率就下調(diào)一次。而對比去年底較普遍的房貸利率不難發(fā)現(xiàn)，首套房房貸利率已從5.45%降至5.25%，二套房房貸利率從5.7%降至5.5%。

從全國來看，3月以來，由于市場需求減弱，全國已有100多個城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度20個基點至60個基點。

目前，廣州多數(shù)銀行首套房房貸利率為5.2%至4.8%，二套為5.2%至5.4%，部分外資行最低降至4.6%；

南京主流首套房房貸利率為5%至5.2%，部分銀行低至4.8%至4.9%；

深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%；

蘇州大部分銀行首套房房貸利率為4.6%；

……

部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

央行最近發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，3月末，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年末下調(diào)14個基點。

4月，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個基點、15個基點，均創(chuàng)下2019年以來月度新低。

兩大關(guān)鍵問題待明確

什么樣的購房者能夠享受此次新政，還有兩大關(guān)鍵性問題待明確。

第一，“普通自住房”的概念問題。

新政指出，此次政策針對的是“貸款購買普通自住房的居民家庭”。這里面，普通自住房這個概念，尚不知是否有特指。

在寧波，按2005年政策明確的標準，市區(qū)普通住房應(yīng)同時滿足以下條件——

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、實際成交價格低于上月同級別土地住房平均交易價格1.44倍以下。

而實際操作中，一般就看住房建筑面積是否在140平方米以下。

購買建筑面積超140平方米的首套住房，是否也能享受到最低LPR-20BP的利率？需銀行方面明確。

第二，首套房、二套房的認定標準問題。

目前，在甬各大銀行一般都執(zhí)行“既認房又認貸”的政策。想享受首套房的首付、利率，一般需要不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具的家庭住房套數(shù)查詢證明顯示是0套，并且征信記錄顯示沒有未結(jié)清的房貸。

而家庭已有1套住房且房貸已經(jīng)結(jié)清的這種情況，再新購一套住房，目前一般按二套房算，首付4成、利率按二套標準。此前，包括房企、中介機構(gòu)、購房者等多有預(yù)期，希望這種情況下，新購的住房能按首套房算。

此次新政之后，這種情況下新購的住房，能否算作家庭首套房，享受首套房利率——即能否“只認貸不認房”，也有待銀行方面明確。

事實上，對于這個問題，市民關(guān)心的程度恐怕會比“普通自住房”概念更甚，關(guān)涉的購房群體可能也更廣。

至于更寬泛意義上的“只認貸不認房”，即不管家庭已有多少套住房，只要征信記錄顯示沒有未結(jié)清的房貸，再新購住房的話，就按首套房算，恐怕銀行方面房貸政策放松的力度不會到這么寬松的程度。

文字：周雁 程旭輝

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調(diào)整差別化住房信貸政策 對家庭購房有何影響？

關(guān)鍵詞： 房貸利率