房價這么高，為什么不能來一次大跌？我相信這是現(xiàn)在很多人的重大疑惑，為了解答大家的困惑，今天我將以初中生都能看懂的語言講清楚樓市泡沫的前因后果，看完保證大家茅塞頓開，對房地產(chǎn)行業(yè)的前世、今生、來世都有基本的認知。

為了方便大家理解，本文分為兩個部分：一、為什么房地產(chǎn)會出現(xiàn)泡沫？

(資料圖)

二、泡沫破滅會帶來什么結(jié)果？

01為什么會出現(xiàn)泡沫

大家都知道，中國原本沒有商品房制度，在80年代之前，中國所有的居民用房都由國家統(tǒng)一分配，沒有買賣，自然就沒有價格一說。

可是隨著改革開放的全面推廣，地方政府發(fā)現(xiàn)了一個關鍵問題，那就是缺錢！為了解決錢的問題，深圳特區(qū)派出了調(diào)研小組去香港“取經(jīng)”學習。

面對大陸調(diào)研團的提問，霍英東感到十分困惑，他忍不住反問了一句：“你們有土地，怎么會沒有錢？錢可以從土地中來啊！”

一語驚醒夢中人，從那時候開始，中國的房地產(chǎn)市場正式走上了狂飆之路。

本來吧，正常的房產(chǎn)交易并不會出現(xiàn)泡沫，你有多少錢就買多大的房子，商品房制度剛剛推行的時候，房價溫和可控，房子和豬肉白菜一樣，只是一個普通的商品。

但是，隨著改革開放的深入進行，中國社會先富起來了一部分人，這些人手上有了一筆閑錢，他們看到房價一直都處于穩(wěn)定上漲的趨勢，就開始動了歪心思，他們買房不是為了居住或者出租，而是為了在房價上漲之后賣出賺取差價，這樣就造成了一種虛假的市場需求。

我舉一個簡單的例子，以前有10個人買房是真的想住，房子是5000塊錢一平，后來有20個人買房想住，房子是10000塊錢一平，這種價格變化符合正常的市場邏輯。

可是隨著炒房者的介入，情況就發(fā)生了變化，現(xiàn)在還是10個人真的想買房住，房價是5000塊一平，但是同時有10個買房者想倒賣房子賺差價，于是市場需求增加，房價變成了10000塊一平。

敏銳的朋友應該發(fā)現(xiàn)了，這個時候真正需要買房住的其實只有10個人，房價5000才是合理的價位，但由于10個炒房者的加入，導致市場出現(xiàn)了“虛假需求”，所以房價上漲到了10000元，這多出來的5000元其實就是我們常說的樓市泡沫。

泡沫之所以會產(chǎn)生，歸根到底是因為市場無法準確判斷到底哪些人是剛需，哪些人是為了倒賣房產(chǎn)，看到買房的人如此之多，房地產(chǎn)商只能不斷地增加房屋供給，政府部門為了滿足居民的購房需求，也只能不斷地拍賣土地。

可是房地產(chǎn)這個行業(yè)大家也清楚，它不像口罩行業(yè)，你今天下訂單，明天就能給你成品，從土地拍賣到蓋起樓房，需要一個非常長的周期，這就導致房子的供應速度一直跟不上市場的需求，長期處于供不應求的局面，所以才會出現(xiàn)開盤秒光、茶水費這種奇葩的現(xiàn)象。

當房價在需求的推動下不斷上漲的時候，就會讓更多的人產(chǎn)生“再不買房就晚了！”的心理，他們一擁而上，共同推高房價，讓樓市出現(xiàn)了繁榮期。

可即便走到這一步，其實房價的泡沫還在可控的范圍里。

因為老百姓的口袋是有限的，房價太高，漲到大家買不起，需求減少，房價自然會慢慢回落到合理的區(qū)間里。

但是我們忘記了另一個神秘的力量，那就是銀行。

當買房者和開發(fā)商沒錢的時候，他們就不約而同的去找銀行借錢，銀行為什么愿意借錢呢？因為貸款出去賺取利息，這就是銀行最主要的收入渠道，像房貸這種未來30年穩(wěn)定給銀行賺利息的貸款，就是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶。

本來買房者口袋只有30萬，買不起房子，結(jié)果在銀行的操作下，30萬可以撬動價值100萬，甚至是150萬的房子，這就是我們常說的加杠桿。

杠桿加得越高，就意味著泡沫吹得越大。

可就算到了這一步，也沒有到難以解決的地步。

因為銀行在貸款的時候會查征信，經(jīng)濟能力不夠的人無法加入到買房大軍中去。

但隨著時間的推移，另一個隱藏的問題又開始浮現(xiàn)，那就是通貨膨脹。

買房者和開發(fā)商缺錢的時候會去找銀行借錢，可商業(yè)銀行的錢也不是無限的啊，當銀行儲備資金不夠的時候，他們就會去找央媽，央媽一看市場如此火熱，帶動GDP是好事，大手一揮就開動了發(fā)動機。

當海量的貨幣從金融系統(tǒng)流入到市場，就會出現(xiàn)貨幣貶值，原來的100元在10年后購買力可能只值50元，而房地產(chǎn)行業(yè)，作為貨幣的主要流向地，房價也會出現(xiàn)通貨膨脹，在這樣的情況下，房價就會出現(xiàn)倍增的局面。

走到了這一步，一個巨大的泡沫就已經(jīng)形成。

90年代日本東京的房價，能買下整個美國。

其泡沫形成的過程，本質(zhì)上也是如此。

02泡沫破滅的結(jié)果

當泡沫已經(jīng)形成，一些現(xiàn)實問題就會出現(xiàn)，比如說：

1.消費力下降。

大家的錢都投入到了樓市里，沒有過多的金錢去旅游、下館子、買衣服，這就會導致相關行業(yè)需求不振，利潤降低，從而出現(xiàn)裁員，人們失業(yè)之后更加沒有錢消費，就會進一步減少自己的消費，從而出現(xiàn)惡性循環(huán)。

而且這還沒有結(jié)束，當大家的存款降低到一定程度，就無法承擔起每月的房貸，這時候就會出現(xiàn)斷供，大面積的斷供出現(xiàn)，就會導致銀行收不回放出去的錢，大量的壞賬出現(xiàn)，最終產(chǎn)生系統(tǒng)性金融危機。

2.實體萎縮。

辦工廠，開小店辛辛苦苦一整年，利潤才10%，結(jié)果買一套房子，一年輕輕松松財富漲了15%，換成你是老板，你閉著眼睛都知道怎么選擇。

當老板紛紛關閉自己的工廠的時候，又會出現(xiàn)前面提到的失業(yè)、消費不振，從而進一步強化那種惡性循環(huán)。

走到這一步的時候，大家都知道這樣下去不行，一定要做出改變，那面對泡沫，我們又能怎么解決呢？

從世界各國的經(jīng)驗來看，大概有兩條出路。

第一條是日本經(jīng)驗。

政府一聲令下，只要是貸款買房的企業(yè)，銀行一毛錢都不準批，效果十分明顯，日本房地產(chǎn)價格在到達最高點之后，泡沫光速幻滅，房價極速下滑。

隨著房價的崩盤，當初價值1億日元的房子，只剩殘值幾百萬日元，國民財富嚴重縮水，經(jīng)濟失去活力，失去了20年發(fā)展時機。

第二條是美國經(jīng)驗。

隨著房價到頂，部分炒房者開始拋售房產(chǎn)，市場需求急速減少，房價開始下降，其他炒房者一看房價下跌，趕緊拋售手里的房產(chǎn)，房價開始腰斬，GDP萎靡不振。

這時候房地產(chǎn)開發(fā)商還不起銀行的錢。

失業(yè)的買房者也還不起銀行的錢。

銀行出現(xiàn)大量壞賬，經(jīng)濟危機出現(xiàn)。

距離我們最近的那次就是2007年的美國次貸危機。

很顯然，這兩條路哪一條都不是好的結(jié)局，所以當前我們想選一條沒人走過的路，那就是擠出泡沫，消化現(xiàn)有房產(chǎn)。

第一步，給銀行貸款加上緊箍咒，堅決不準貸款給炒房者。

第二步，國有企業(yè)接手問題房企，不準房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模嗝屁，出臺限跌令，不準房價腰斬。

第三步，通過降低利率，降低首付比例，取消限購，延長貸款年限等政策鼓勵剛需買房，消化掉市場上的房子。

當炒房者逐漸離場，市場上基本都是剛需的時候，房地產(chǎn)市場就會回歸到正常水平，隨著時間的推移，泡沫也消化到了可以接受的地步，這就是我們追求的軟著陸。

這條道路世界上并沒有先例，能不能成功全世界都盯著這里，也許很多人覺得很難實現(xiàn)，但這么多年，我們做成的那些事全都沒有先例，比如讓10億人完成工業(yè)化，讓8億人擺脫貧困，這些事在西方眼里都是不可能完成的奇跡，正因為有這些案例在前，我才相信我們有走出不同道路的可能性。

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