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LPR進一步下調的空間已不大，需要在進一步優化住房貸款利率政策、促進存量房貸利率下行等方面發力。

近期，中國人民銀行將1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）分別穩定在3.45%和4.2%的水平不變。由于LPR報價與當月中期借貸便利（MLF）操作利率大概率保持聯動，因而當作為定價之錨的MLF利率按兵不動時，疊加銀行凈息差已至歷史低位、負債成本壓減空間有限以及存量按揭貸款利率優化調整的背景，報價行主動進一步壓縮加點的動力不足，物價水平回暖也使調降LPR的迫切性有所下降。

在制定推動經濟持續回升向好的政策措施時，需要綜合考慮與平衡加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、提振經營主體信心、防范化解重點領域風險等工作之間的關系。此次雖然維持LPR不變，但由于目前加權平均貸款利率已達到較低水平，且市場供求關系改善帶來的物價水平回暖，使實際利率有所下行，促進實體經濟信貸成本、經營主體融資成本和個人消費信貸成本穩中有降仍具備相當條件，且年內仍有降息的必要性。

總的看，此次LPR原地踏步，利于穩投資、促消費、擴內需、防風險、化債務、加固經濟基本盤，使金融支持實體經濟力度夠、節奏穩、結構優、價格可持續。特別是5年期LPR按兵不動，既意味著后期能夠實施更為有力的差別化房貸利率政策和存量房貸調整政策，也可以在降低居民購房成本和利息負擔的同時緩解銀行凈息差壓力。這恰恰反映了在調整優化房地產信貸政策時，對增量、存量及其他金融產品價格關系的綜合考慮，對穩預期、提效率、促需求等若干政策目標的平衡。

差別化房貸利率動態調整機制和存量房貸利率調整機制，已經為調整存量房貸利率留出較為靈活的操作空間。目前，已有超過100個城市下調或取消了首套房貸利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房貸利率換錨以來最低水平，并接近2015年歷史最低下限水平。但存量房貸與新發放房貸之間的利率差仍可高達2.4個百分點。

可以說，LPR進一步下調的空間已不大，需要在進一步優化住房貸款利率政策、壓降新發放房貸利率加點空間、促進存量房貸利率下行等方面發力，并分析下調房貸利率對呵護房地產市場復蘇的政策成效，以及對銀行利潤水平和經營狀況的影響。

必須看到，單純使用下調房貸利率等政策方式，并不能完全、有效、根本地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題。各地應按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調整當地房地產政策，優化限購、限售、限貸、限價、交易稅費、住宅類別認定等措施，貫徹因城施策、一城一策、一區一策、分類指導，用足用好政策工具箱，跟進中央政策推出相關配套措施并確保落地生效，落實好房地產市場長效機制，以實現房地產市場的企穩復蘇和長期、健康、可持續發展。

要在市場化、法治化的前提下，規范貸款利率定價秩序，由商業銀行與借款人平等、自主、友好協商，促進存量房貸利率下行。對商業銀行來說，應根據相關部門的指引、操作細則和自身經營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規模、資產質量、信用記錄、風險等級、還款能力等情況進行準確評估，以明確利率調整的標準、條件和范圍，并實行區別化確定定價、差異化抵押策略、動態化調整風險控制，避免一刀切、一陣風、一頭熱，在貸前調查和貸后跟蹤環節做好相關配套工作。

二季度末，商業銀行凈息差為1.74%，與上季度持平，繼續處于有歷史記錄以來的低位。只要做到有序調整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業銀行就可以在主動靈活下調房貸利率、讓利實體經濟和穩定資產負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡，就可以保持合理利潤和凈息差水平、維持穩健經營、防范金融風險，以增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。

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