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又到一年畢業季，租房成為不少“新社會人”的需要，也成為第一道考題。審判實踐表明，租房發生糾紛的“雷”，往往在草率簽訂合同時就已埋下。近日，鄞州法院對往年受理的部分房屋租賃合同糾紛案件進行梳理，專門編寫了一份“避坑指南”。

“我以為他是房東才簽訂房屋租賃合同的，發生糾紛后卻發現對方只是個‘二房東’。”這樣的“劇情”并不陌生，更甚者，想找對方時已“查無此人”。

“簽訂房屋租賃合同，首先要注意審查出租人是否有權出租房屋。”鄞州法院法官提醒，房屋租賃合同的第一欄為出租人身份信息，需要完整填寫出租人的姓名、身份證號、住址、手機號碼，并備注說明該出租人是房屋所有權人、委托代理人還是轉租人。租房時，還要確保所租賃房屋是合法建筑，否則將導致房屋租賃合同無效。

新入社會的年輕人出于經濟方面的考量，多半會選擇與他人合租。法官提醒，在考察租賃房屋時，需要注意出租房間的原始用途。根據寧波市的有關規定，居住房屋用于出租的，應當以一間原始設計為臥室或者起居室(以下統稱為居室)為最小出租單位，居室內不得分隔搭建后出租。除未成年人外，居住人員人均租住房屋建筑面積不得低于10平方米。

“退租時，我把客臥空調搬走了。房東要求我賠償，可空調明明是我自己安裝的啊。”要避免此類糾紛，在租賃帶裝修和家電的房屋時，需要對房屋內原有的大件設施設備，如空調、冰箱、洗衣機、電視機、沙發、床、桌椅等進行清點和檢查，在房屋租賃合同中一一列明，并在簽訂房屋租賃合同的同時簽署房屋交接單，切勿使用“家具家電若干”等含糊用語。

當然，租賃期間的日常費用的承擔也應該在合同中約定。水費、電費、燃氣費、網絡費、有線電視費等一般由實際使用的承租人負擔，較少發生爭議。物業費的負擔如沒有明確約定，則容易成為出租人和承租人發生糾紛的誘因，因此合同中需明確租金是否包含物業費。

在房屋租賃過程中，承租人可能會提前退租或轉租。為避免擅自轉租而承擔違約責任，法官提醒，雙方可在房屋租賃合同中提前約定是否允許承租人將房屋轉租。

需要關注的是，承租人轉租后，并不意味著自身與出租人之間租賃關系的結束，次承租人的履約行為可能會讓承租人承擔相應責任。比如次承租人造成租賃物損失卻拒絕賠償，承租人就需要向出租人賠償損失。記者 王佳 通訊員 邵雪棟 張寧

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